新型城镇化背景下的坪山新区土地管理模式改革
改革内容
坪山新区作为国土资源部和深圳市批准授予的“土地管理制度改革综合试点区”，按照党的十八届三中全会精神，拟通过土地管理制度改革来破解城市存量建设用地二次开发困境，探索走出一条有助于促进城市土地节约集约利用、统筹解决城市和基层社区整体长远发展的新路，以加快推进有质量可持续的新型城镇化和特区一体化发展。
一、实施“整村统筹”土地整备。就是指以社区（行政村）为对象，在土地权属调查基础上，综合运用规划、土地、产权等多种政策手段，通过利益共享，一揽子解决整备范围内涉及的征转地、违法建筑等土地历史遗留问题，使得原国有土地和社区土地都得以激活，所有土地纳入政府统一规范的管理轨道。
二、实施“单元开发”运作模式。以利益核算为基础，以承载相应责任和权益为原则，对坪山中心区综合划定合理的开发实施单元，并选择最恰当的土地二次开发方式（主要有土地整备、城市更新、收地留地等），做到每个开发实施单元、每个具体地块均有对应的开发方式和政策支持，破除历史遗留问题和利益纠葛复杂的阻碍，从快推动土地二次开发，实现原业主、政府、开发商和社会的共赢。
改革创新点
“整村统筹”土地整备。一是探索形成了“依改造确权”的土地确权路径，按照“产权界定”与“权益划分”挂钩的思路，通过政府与社区之间算“大账”、社区与居民之间算“小账”的方式划定政府、社区、居民之间的权益，以社区为主体，完成整备范围内的土地移交、建筑物拆除重建、居民利益分配等工作，最终实现明晰原农村土地产权，达到“依改造”确权的目标。二是通过土地整备单元规划，落实和优化上层次规划，强化土地整备与城市规划的互动，从而完善公共基础配套和社区功能。三是一揽子解决试点社区的土地历史遗留问题，形成空间利用集聚、土地价值量化、利益分配优化的共赢格局，以充分调动各方积极性。
“单元开发”模式。一是按照利益总体平衡规则，在保证每个更新项目可行的同时，确保坪山中心区内每一平方米土地都承载一定的责任和义务（拆迁量、保障房建设或公配建设等），使得各个项目利益率总体保持平衡。二是利用市政府对中心区进行土地开发模式创新的授权，简化中心区范围内城市更新项目审批流程，将“五类用地”指标由原来的70%降低至50%，加快了中心区城市更新步伐。三是探索运用PPP模式（公私合营模式）参与中心区土地整备，以确定的地价，满足整备范围内所有业主利益的前提下，公开竞土地整备资金，以推进土地整备项目。
改革成效
“整村统筹”土地整备。实施了南布、沙湖社区“整村统筹”土地整备试点，2个试点方案均已获市政府同意实施。一是南布社区“整村统筹”土地整备项目，可释放近万平方米产业用地，解决约4.9万平方米公共配套设施用地；一揽子解决南布社区土地历史遗留问题，包括约1.9万平方米征转地历史遗留问题，0.6万平方米非农建设用地调整问题和部分居民的一户一栋建设问题。目前，南布社区已按协议约定，完成一期首批约4.4万平方米用地移交；二是沙湖社区“整村统筹”土地整备项目，可贡献经营性用地约23.06公顷；盘活新型产业用地约32.77公顷；实现约223.87万平方米用地的生态清退，清退出约4.14公顷建设用地指标；解决沙湖社区征地返还地、城市化转地、山地开发补偿历史遗留问题。目前，沙湖社区“整村统筹”土地整备项目框架协议已基本确定，有望于2015年底签订。
同时，新区出台了“整村统筹”土地整备系列制度，丰富完善了“整村统筹”土地整备理论体系。“整村统筹”经验已被写入深圳市第六次党代会报告，深圳市《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》，充分借鉴和吸收了“整村统筹”土地整备的做法，正在全市进行推广。新华社2014年第37期《内参选编》介绍了新区土改经验做法。“整村统筹”模式为深圳乃至全国类似地区的土地管理制度改革、土地节约集约利用和城镇化发展研究工作等提供了宝贵的经验借鉴。
“单元开发”模式。经过几年的探索实践，坪山新区初步形成了坪山中心区单元利益统筹协调机制和中心区土地开发创新模式，坪山中心区还被市政府确定为全市唯一“封闭运行”的土地二次开发模式创新试点。一是理清了坪山中心区内城市更新、土地整备这两种土地二次开发模式的政策支撑、运作特点等方面情况，建立了土地二次开发统筹协调机制，提出了优化城市更新、土地整备、一二级开发联动、收地留地等手段集成创新的整体思路。二是研究制定了《坪山中心区土地开发模式创新方案》、《坪山中心区单元更新项目统筹与计划审批工作规程（暂行）》，明确了统筹土地开发模式、土地开发时序和单元利益，优化项目审批流程等内容，加快了中心区内城市更新项目、土地整备项目的实施。三是将项目土地核查、专项规划的编制审批和实施主体确认等程序前置，并联开展，立项审批耗时仅30个工作日，大幅低于全市平均水平，土地贡献率由市里要求的15%提高至40%左右，确保了大量规划公配用地的落实。
目前，坪山中心区范围内已计划立项的城市更新项目有六和商业广场、正三甲、飞东、飞西、新和5个，并已全部完成专项规划审批，涉及拆除重建范围约100万平方米，新建建筑面积约326.84万平方米。其中，六和商业广场已建成预售；正三甲、飞东、飞西、新和正开展拆迁谈判工作。
