重启深圳住房制度改革之五：如何让房价回归理性？
深圳应该学习和借鉴新加坡、中国香港的经验，经过三年左右房价合理回归，保障性住房内部市场基本形成并规范运作后，房地产市场将进入一个正常的健康发展时期。
张思平 | 文
根据现代住房制度的基本要求和深圳的实际情况，未来深圳房地产市场应该逐步形成由两类市场所构成的基本格局：一个是面向中低收入或中等收入群体、以保障性住房为对象封闭运营的内部交易市场；一个是面向高收入或中高收入群体、以商品房为对象的、按商品市场规律运行的公开交易市场。
两类市场面向不同的收入群体，按照不同的机制运作而相互独立，共同构成统一完善的深圳现代房地产市场体系。
但如何让当前畸高的商品房价格回到市场理性价格？如何让商品房市场长久发展？如何让商品房市场与市场经济健康互动、运行？本文继续为深圳商品房市场发展提出政策建议。
房地产市场挑战
可预见的是，未来相当长的时间，是深圳现代住房制度和两类房地产市场发展和完善的主要时期。在此期间，一方面保障性住房的内部市场正在形成中，还很不完善；另一方面商品房市场经过十多年的持续快速发展和价格飞速上涨，也处于一个关键的市场调整和风险控制的窗口期。
未来商品房市场消除泡沫、回归理性、化解风险，逐步形成完善成熟的深圳商品房市场经济体系，是事关未来深圳市经济发展社会稳定的最严峻挑战，处理不好可能会形成深圳经济社会中的巨大危机，甚至会中断深圳继续迈向现代化大城市的进程。
对当前深圳商品房市场存在的问题，虽然政府和社会都有一定共识，但对问题的严重性以及对未来深圳经济社会发展危害的认识并不完全一致。从日本经济泡沫和香港1997年金融危机的历史来看，深圳商品房市场现在和未来面临着三个方面风险：
一是商品房价格泡沫风险。深圳房价高是各方共识，但是否有泡沫和系统性风险，或者泡沫有多严重，还存在不同看法。目前深圳房价实际上存在严重泡沫，可以从四个方面来观察和评价，即价格上涨的速度、居民的生活水平以及承受能力，深圳经济发展阶段以及已经对经济社会的影响。
从房价上涨的速度来看，2005年至2015年房价从每平方米不到6000元快速上涨到5万元以上，增长近10倍，其中2015年至2016年一年价格上涨一倍。在房地产市场成熟的全球经济发达国家和地区，房价的增长速度与经济增长速度大体上是同步的，深圳2015年至2015年经济增长速度为3.55倍，人均可支配收入增长2.08倍，社会平均工资增长2.5倍，而房价远起经济增长速度。
从深圳居民购房能力、承受能力来看，按照世界发达国家和发展中国家房价收入比（即住房价格与城市家庭年收入比）来看，通常为6倍左右，最高不超过10倍，而根据国际货币基金组织报告数据，2016年上半年深圳以38.36倍的房价收入比，位列全球大城市第一，深圳房价的难以承担程度已经超过了香港和北京，成为“全球最难买得起楼”的城市。
从经济发展水平和发展阶段来看，深圳市经济发展和人均GDP均已达到29个发达经济体水平，从人均GDP来看，2015年韩国为2.72万美元，台湾为2.25万美元，深圳为2.54万美元。而2016年6月，深圳一手房住宅均价6.18万元，而同期韩国首尔为每平方米3.04万元人民币，台北每平方米为3.78万元人民币，深圳的房价为首尔的2倍，比台北高63%。
深圳、韩国和台湾三地人均GDP和新房价格对比
数据来源：深圳统计局、韩国国家统计局、台湾统计部门
从深圳房价对深圳经济社会发展的影响来看，高房价使中高收入的工薪阶层都已经买不起商品房，使青年人失去了希望，高房价使深圳实体经济受到了沉重打击，不少已经搬迁出深圳；高房价造成深圳市民的负债率和杠杆率大幅度攀升，在全国数一数二，深圳银行系统60%-70%的贷款余额被房地产所占有，一旦高房价大幅下降，将给金融体系带来巨大的系统性的风险。从以上四个方面的分析来看，房地产价格的泡沫是显而易见的。
二是高房价给深圳经济社会带来系统性风险。从国外发达国家和地区的实践来看，高房价形成的泡沫经济是不可持续的。从2018年下半年开始，随着深圳乃至全国经济增长放缓，房地产市场低迷以及保障性住房加快建设，未来除非政府实行更严格的价格管制或冻结房价，否则深圳高房价势必进入调整下降的通道。假如房地产价格回归理性，使之与深圳经济发展阶段和市民承受能力相适应，深圳房价应该回归到三年前即2015年6月每平方米3万元的水平。
但这样一来，深圳的经济社会可能会有五个方面的风险：
首先，2016年后这几年买商品房的群体，一大批中产阶级的房子将成为负资产，给社会稳定带来严重影响。香港1997年金融危机时，房价暴跌造成大量负资产中产阶级，迫使香港特区政府放开保障房建设的“八万五”计划；
其次，房价下跌会引起银行坏账和不良资产大量出现，可能引起系统性风险。目前深圳银行贷款总额中50%左右与房地产有关，有些中小银行甚至70%—80%的贷款余额是提供给购买商品房的个人或房地产企业；如果商品房价格急剧下降，除了大银行呆账、坏账大幅度增长外，中小银行也可能因此关闭破产。
再次，城市建设、城市改造会遗留一批“烂尾楼盘”“烂尾小区”。目前深圳已经批准或正在建设一大批房地产开发项目、城市更新项目以及城中村旧村改造项目，一旦房价下跌幅度较大，开发商出于投资回报和市场销售的考虑，这种大型的建设项目必定受到影响。类似1998年前后亚洲金融危机后房地产的形势一样，出现一批长期停止建设的“烂尾小区”“烂尾项目”，对城市的建设带来严重影响。
第四，高房价给深圳经济发展带来严重影响。随着房地产商品房价格的较快下跌，政府的投资规模、卖地收入、财政税收、GDP增长也会经历较大幅度地下降，深圳经济健康持续发展将受到极大影响。
最后，高房价给政府调控房价带来严重的挑战。当前为了防止商品房价格上涨，政府有关部门采取了价格管制的方式，用行政手段强压商品房价格上涨的势头。从2018年10月份，深圳商品房价格实际上已经进入了下降调整通道，一旦房地产市场价格迅速下降，并且下跌速度和深度严重影响到深圳经济社会发展时，政府对商品房价格的调控是一个严重的挑战，是遵循市场需求和供给关系的规律，任其合理回归，还是采取超常的行政手段，用计划价格或者是中断市场交易的极端方式来防止房地产市场的下跌？这都是政府面临的严峻挑战和重大风险。
房地产市场和房价调控的目标
根据上述对深圳房地产市场和房价趋势和走向的分析，深圳未来房地产市场和房价调控的形势严峻，任务繁重，为此必须从深圳经济社会发展的整体利益和全局出发，确定未来房地产市场和房价调控的基本目标。未来深圳房地产市场和房价调控，应该明确近期目标和长远目标。
深圳房地产和房价近期调控目标，应该在坚持继续控制严防房价上涨的同时，坚定放弃阻碍房价下降的行政手段和经济手段，使深圳房地产市场按照供需关系变化和市场内在规律，进行理性的价格回归，逐步下调；同时避免房价急剧大幅度下调，房地产泡沫迅速破裂，应使房价每年大体下调10%-15%，争取三年左右使深圳房价理性回归到2015年的水平。
在逐步实现深圳房价调控短期目标的过程中，应该允许深圳范围内各区房地产价格下降幅度存在差异。在未来短期房价调整过程中，原特区外距中心城区偏远、公共服务配套设施相对较落后、中低收入群体比例较大的区域，价格可能会率先下调，并且下调的幅度更大些；原中心城区的若干区域，由于土地资源缺乏，地理位置较佳、公共服务、区域配套较为完善，中高收入群体占比较大等原因，商品房价格回调的时间可能会迟缓一些，回调的幅度会较小一些。这种格局应该符合房地产市场发展的趋势和规律。
为此，在近期深圳房价下调理性回归过程中，除非出现价格暴跌引起经济社会恐慌的特殊情况下，政府切不可轻易使用行政手段和经济手段，出台刺激房价上升的各种措施和政策，阻止房价的合理回归。对房价回归下降过程中，部分近期已购买的业主因资产价格下跌引起的不满，政府应依法处理，引导社会各群体遵循经济合约、社会诚信精神和市场规律的理念和行为。
2008年美国次贷危机期间，深圳房价从2007年每平方米平均13370元下降到每平方米平均12823元，房价每平方米下降547元，全年下降幅度仅为4%。在此期间，个别商品房楼盘价格下降后引起已经买房业主的上访，市政府有关部门出于社会稳定的需要，用行政手段阻止房地产企业下调出售商品房价格。在未来深圳房价较大幅度下调过程中，有可能再现2008年出现的上述情况，但切不可重复用行政手段阻止房地产开发商根据市场变化正常下调房价的情况发生。
2008年3月，后海楼盘澳城发起春雷活动，房价每平方米的降幅达5600元-8400元，开发商称希望以最快速度将价格调整一步到位，结束观望。（报告附图）
深圳商品房价格调控的长期目标，应该是与保障性住房市场完全隔离，商品房市场主要面向中高收入、高收入群体。房地产市场按照自身的规律，自我调整和完善，发挥市场配置资源的决定性作用，政府不直接干预市场行为，保持深圳房地产市场长期健康持续发展。
根据新加坡和中国香港的经验，在现代住房制度建立和完善后，商品房市场主要是面向占人口15-30%的中高收入、高收入群体，商品房市场的价格主要依靠供需关系的变化、根据市场规律来自我调节。极个别情况下，政府可以通过扩大土地供应，调整银行利息等经济手段，对房地产市场进行宏观调节。深圳应该学习和借鉴新加坡、中国香港的经验，经过三年左右房价合理回归，深圳保障性住房内部市场基本形成并规范运作后，深圳房地产市场将进入一个正常的健康发展时期。
在新的时期，房地产市场的变化及商品房价格的高低不应该成为政府的长期调控目标，政府对商品房市场的调控主要体现在三个方面：
一是加强市场监管。规范市场运行，防止房地产市场中的捂盘垄断、价格欺诈、过度炒作、虚假广告等。
二是尊重市场规律。房价随正常的经济运行和供需关系随行就市，正常的波动由市场本身自我调节。为此，要防止过去若干年来政府对房地产市场和房价出台过多的调控政策和措施情况发生，防止用行政手段对价格波动、市场准入进行干预和管控，改革现在对房地产企业的管理体制，取消对房地产企业正常经营的过多审批、核准、备案等行政许可和非行政许可，发挥市场在资源配置中的决定性作用。
三是必要的宏观调控。根据不同时期房地产市场的运行状况，政府在市场波动较大，并对经济社会发展造成严重影响时，适时适当采取包括调整土地供应、银行信贷等经济手段进行调控，使房地产市场保持平稳健康发展。
改革房地产调控方式
实现深圳商品房市场发展的近期和长远目标是一项非常艰巨的任务，从过去十多年深圳对房地产市场调控教训和房地产市场发展中存在的问题来看，未来深圳市对商品房市场的调控方式和方法的改革创新，建议进行以下五个方面的重大调整。
一、从深圳实际出发，创造性贯彻国家重要方针政策，自主确定深圳商品房市场调控的政策措施。
深圳以抑制房价上涨为目标的房地产市场和房价调控了十多年，结果房价越调越高，最后到2016年几乎达到了失控的程度。究其原因，除了保障性住房体系的缺乏，地方政府利益的追逐以及国家宏观金融政策等方面的原因，在对房地产调控的方式和方法上，主要的原因是深圳并不是根据自己的实际需要，自主确定房地产调控的政策和措施，而是基本上全都照搬国家的统一政策或北京、上海的调控政策，使深圳的调控政策脱离了自己的实际。
由于深圳房地产市场的特殊性，如果完全按照国家统一的调控政策，或者完全模仿其他一线城市的调控政策，注定会脱离实际，达不到预期的效果，甚至造成重大失误，也给房地产市场的健康发展带来巨大风险，其中2015年-2016年深圳房价完全失控，就是深圳房地产调控中最深刻的教训。
从政府房地产调控层面来说，主要原因包括两个方面：一是机械地执行国家供给侧结构性改革中的房地产去库存的调控政策，基本上取消了2015年前深圳出台的有关防止房价上涨过快的调控政策；二是没有履行城市主体责任。当深圳房价在2015年、2016年失速飙升时，深圳市政府对社会对房价上涨过快的呼声没有任何回应，直到2016年10月份深圳才根据国家要求和其他大城市的做法，出台了一些严格的调控政策，从而失去了调控房价的最佳时机。
一年时间把深圳房价推向历史高位，形成经济社会发展中的巨大风险，历史教训极为深刻，未来深圳市应引以为戒。
近几年，国家在房地产调控的指导思想上，从过去实行全国统一的房地产去库存的基本政策和基本要求，调整为“因城施策，分类指导，落实城市主体责任”，即把对房地产市场和房价调控主体由国家下放给城市。
为此，在未来深圳市政府对商品房市场调控过程中，要围绕处于高度风险的房价，自主出台有关经济政策和采取行政调控手段。在处理政府与市场的关系上，不越位不缺位，充分发挥市场配置资源的决定性作用，放松对房地产企业的微观管理和行政审批。
首先应由市场供应关系自我调节，逐步调至2015年的房价合理水平，实现深圳房价理性稳步地回归。同时，在房地产市场波动过大，尤其是在房价未理性回归正常合理水平之前、再次发生上涨的时候，深圳市政府该出手时就出手，必要时也可采取适当的经济手段和行政手段防止房价再一次大幅度上涨。
在深圳房价理性回归到2015年正常水平后，政府的作用主要是维护市场秩序，尊重市场规律，不轻易出台调控措施，尤其是避免过去密集出台过多政策、措施，并且反复多变、朝令夕改的调控局面再次出现。当房价回归理性水平，如果出现暴跌，对经济社会发展带来严重危机时，尤其是遇到类似日本泡沫经济骤然破裂的情况时，政府也应该果断出台经济措施乃至行政手段，避免地产泡沫快速破裂带来的深远影响，尽最大努力使畸高房价软着陆。
二、治标治本兼顾，近期要把保障房市场的建设作为深圳房价理性回归的治本措施，为未来对商品房市场的长远调控创造环境、打好基础。
深圳市场商品房价格要达到有效的调控，使其逐步合理回归，必须以加快建设保障性住房，形成比较规范的保障房内部流动市场。没有保障房的建设和保障房供应体系的完善，深圳房价的合理回归是不可能的，深圳商品房市场健康发展也是不可能的。
这是因为，深圳房地产市场之所以不完善，深圳的房价之所以如此之高，其重要原因是深圳在2003年后在住房制度改革发生颠覆性的错误，停止或基本停止了保障性住房的建设，把社会所有成员都赶入商品房市场，扩大了需求，打破了2003年以前商品房市场的供需关系，刺激了商品房价格持续增长。虽然2010年尤其是2015年后深圳加快了保障性住房的建设，但至今保障性住房的覆盖面仍然不到常住人口的20%，商品房市场的供需矛盾仍然比较突出。
因此，从长远来看，如果没有保障性住房建设和保障性住房内部市场的完善，要达到长久的房价合理回归是很困难的。为此，深圳市在未来的商品房市场调控过程中，尤其是商品房价格未合理回归之前，无论房价如何变动，都应该坚定不移地把保障性住房的建设和保障房市场体系的完善作为调控房价的“治本”之策，从而为商品房市场的长远供需平衡并实现政府的调控目标，促进商品房市场长期健康稳定发展创造有利的外部环境。
经过几年多方面采取措施和深圳经济社会发展的变化，商品房市场价格逐步通过市场机制回归合理价位后，深圳的现代住房制度应该重新回归和调整到上世纪80年代末确定的“双轨多价”的改革大方向上来，即呈现出保障房市场和商品房市场“双轨”“多种价格”的基本格局。
三、保持房价调控的方向、目标和定力，防止房价合理回归过程中的反弹和房价调控目标的半途而废，逐步化解房地产引发的金融和经济风险。
自从2016年深圳房价暴涨后，政府用经济手段已经无法控制房价上涨，采用了行政手段对房地产企业卖房进行价格管制，维持了近两年房价表面上的稳定。这几年政府用价格管控的方式控制房价，虽然在理论上不可取，从长期来看不可行，但从近期来看，这也是在现有地方政府治理能力低下的状态下的无奈之举，从实践上看，这几年控制房价继续上涨的方向是对的，在房价合理回归理性价位之前，应该坚定不移地坚持下去。
但根据近来的数据显示，2018年下半年房价由升向降的拐点已经出现，从宏观房价调整的角度来看，是畸高房价逐步理性自然回归的历史机遇，是高房价泡沫逐步消除、房价积累的高风险逐步软着陆的起点，符合房地产市场发展的内在规律，符合国家房地产宏观调控的基本方向，深圳市政府有关方面应该顺应房地产市场发展的规律，促进其合理回归，切不可为保障所谓GDP和财政收入持续增长的自身利益，动摇甚至颠覆调控房价的方向，使房价调控目标半途而废。
随着2018年房价走向拐点的出现，房价最终下降多大幅度才算是合理回归？
从对现在畸高房价的现实和未来几年中国经济发展的趋势和预期来看，深圳的房价回归至2015年每平方米3万元的水平，下降幅度40%左右比较合理，其依据大体有以下几点：
首先2015年的房价从2014年每平方米23955元上涨到33406元，上涨幅度为39.4%；2016年又上涨到53455元，上涨幅度达60%，2015年至2016年期间深圳房价暴涨一倍本身就是非理性的，是违背市场规律、脱离经济发展和人民收入水平基本面的特殊产物。因此，理性回归市场本身的价值是正常合理的，是符合房地产市场发展规律的。
其次，从未来几年经济发展的预期来看，国内外不确定因素日趋增多，经济社会发展中的风险处处存在，即使中美贸易摩擦形势有所缓和，国内经济发展中的各种矛盾仍然日益显现。尽管国家在“保稳定”方面采取宽松的货币政策和积极的财政政策，但深圳乃至全国的经济增长继续放慢的趋势难以改变，未来几年将是改革开放几十年经济最困难的时期，因此，受未来几年经济社会大环境的影响，房地产市场和房价下降的趋势恐怕也是难以避免的。深圳乃至中国经济经过几年的调整，在经济持续下滑的大背景下，社会各阶层的收入会大大缩水，对商品房的购买能力会大大降低，房价下降幅度达40%左右，回归到2015年至2016年暴涨前的价格水平应该是在预期范围内的。
再次，随着保障性住房的加快建设，中小户型为主体的不同类型的保障型住房的陆续建成，也将对市场商品房的需求和价格产生重要影响。根据深圳市有关部门保障房建设计划，从2018年起政府每年将兴建包括人才住房、安居型商品房和公共租赁房60万套以上，其中每套90平方米的人才房和70平方米的安居型商品房和公共租赁房6万套以上，而2017年和2018年两年，每年深圳市一手住宅的销售量才2.6万套。显然经过三年左右的建设，深圳将建成近20万套保障性住房，这对市场商品房销售量和销售价格都将是一个强有力的压制性因素，有利于促使市场商品房价格的高位理性回归。
最后，深圳市场商品房价格理性回归至2015年至2016年的水平，也同深圳居民家庭收入水平大体适应。畸高的深圳房价如能回归2015年，即每平方米3万元左右的水平，使深圳的房价收入比从40倍左右降低到20—25倍左右，虽然在全国乃至全球大城市的房价收入比之中还是相对较高的，但可能比较接近深圳经济发展水平发展阶段以及居民家庭收入可承受能力。
在深圳房价理性回归2015年的水平，即比2017年下降40%左右的前提下，为了防止房价泡沫迅速破裂给经济社会带来的巨大影响，每年房价下调多少最为有利呢？
从深圳经济社会的承受能力和房价合理回归的要求来看，如能每年房价下降10-15%左右，连续下调三年左右，理性回归至合理价位可能最为有利。这是因为，从保持经济社会正常发展来看，房价每年下降10-15%的幅度，对经济增长速度、政府的财政收入水平、银行风险的控制、房地产企业的承受能力等等方面虽然有影响，但不会因此带来严重的经济发展的危机。
从维护社会稳定来讲，房价每年下降10-15%，对2015年以来购房的30万群体（包括一手房和二手房）来讲，虽然受到了一定程度的损失，但还不至于造成大规模退房、违约的群体事件；除了对少数以炒房投资，尤其是用加大杠杆的方式投资房地产的群体有较大损失和风险外，对以自己居住为主的大多数购房家庭来讲，房价下降10-15%对其正常生活还不至于造成太大影响。改革开放四十年来，社会各个群体对市场价格包括资本市场波动已经有相当大的承受力，2018年中国股市指数下降近30%，相当多的股民损失超过60%甚至更多，虽然对其生活有重大影响，但并没有造成严重的社会动乱，从而影响社会稳定的大局。
深圳的房价从2015年到2016年，经过一年多时间从每平米3万元左右攀升至5万元以上。如果在深圳乃至全国经济发展的大背景下，通过房地产市场的自我调节，通过三年左右回归到2015年的房价理性水平，实现了畸高房价的软着陆，消除了经济增长尤其是金融体系中的最大风险，并且避免了日本房地产泡沫破裂给经济社会和人民生活带来的严重的长期的影响，应该说是历史又一次给了深圳经济社会健康平稳发展的战略机遇，为未来深圳的经济社会发展和人民生活水平的提高打下了坚实的基础。
在未来几年深圳畸高房价按市场规律逐步下降理性回归的过程中，深圳市政府有关方面不管遇到多大压力，都应坚持房价调控的方向和目标不动摇，否则，有可能使这几年房价调控目标半途而废，前功尽弃，重犯2015-2016年深圳房价调控的错误教训，失去深圳房价调控的历史机遇。
四、逐步取消对房地产市场的过度干预和价格管控，实现房地产调控从行政手段为主向经济、法律手段为主的转变。
自2005年以来，除了2015-2016年短暂的供给侧结构性改革房地产去库存期间外，国家有关部门和各级地方政府出台了一系列以控制房价上涨为目标的房价调控政策，这些政策以行政性手段为基本方式，适应配合经济手段;调控政策几乎涉及房地产市场体系的每个环节，包括限购、限贷、限卖、限价四个方面，几乎穷尽了所有经济和行政手段，由于调控措施违背了市场经济规律，在多年的房价调控中，出现了类似“离婚潮”“一手房与二手房价格倒挂”等奇特现象。
深圳与全国各地一样，从限购开始也出台了数不清的调控政策，在限购方面包括户籍限制，缴纳社保连续年限的规定，每个人每个家庭购买数量等等；在限贷方面，包括提高首付比例，提高房贷利息，限制贷款购房数量等；在限售方面，对房地产开发商开发商品房的销售时间、销售数量、销售区域、销售结构等等进行行政备案审批；在限价方面，2016年后基本上恢复到计划经济条件下的价格管制程度，由政府有关部门直接确定商品房销售价格等等。
上述这数不清的限购、限售、限贷、限价等调控措施，不能说没有起到一点作用，但总体上说严重侵害了房地产市场供需双方的合法权益，违背了房地产市场自身的规律，使房价越调越高，深圳从2006年到2016年十年调控的结果使房价几乎上涨十倍，最终证明深圳的房价调控是失效的。
究其原因，从房地产市场调控本身来讲，基本上分两个方面：
一是由于我们保障性住房制度上的缺失，使在房地产市场调控过程中，混淆了住房的两种属性、房地产的两类市场的本质区别。既没有把住房的基本社会保障属性与投资保值、消费享受功能分开，又没有在此基础上形成保障性住房内部市场和商品市场。在调控房地产市场的实践中，把主要适用于保障性住房内部市场的限购、限贷、限售、限价等行政性为主的调控政策措施，用在了商品房市场的调控上，调控手段与调控对象发生了错位。对房地产这样一个重要的要素市场和消费市场，对房地产商品市场上的消费对象、消费数量、消费价格、消费方式进行了直接的管控，采取了以行政手段为主导的，干预市场经济正常运作规律的种种方式，自然难以达到所谓调控的目标。
二是由于对商品房市场的性质认识和把握不准，使在商品房市场发展过程中的政府和市场的作用功能发生了错位。在长达十多年的所谓房地产调控过程中，政府本质上没有把房地产市场当作一个独立的市场体系，没有把房地产企业当作按市场规律正常经营的独立的竞争主体，也没有把购房消费者作为一个独立商品消费者，而是打着房地产调控的名义，用限购、限售、限贷、限价等大量行政手段，直接干预甚至剥夺房地产市场体系中生产者和消费者正常的合法权益，市场在房地产发展中的资源配置作用基本上没有得到发挥。政府从市场秩序的监管者和公平竞争环境的维护者，直接变成房地产市场中的参与者和利益主体，不仅垄断控制着土地一级市场，通过提高地价实现自己的特殊利益，而且在二级市场上直接干预消费主体的市场行为，直接管制消费价格。因此，长期以来深圳市政府在房地产市场的越位教训也十分深刻。
为此，在经过几年调整房价合理回归后，在深圳保障性住房市场逐步形成并规范运作后，政府在对商品房市场进行调控时，要站好自己的位置，取消对房地产市场的过度干预和价格管控，包括取消各种形式的国内投资者和消费者的限购，不能再以“户籍”“社保缴费年限”等对消费者的资格进行需求和购买限制，不能对国内房屋消费者的购买数量、结构、面积进行行政限制，不能对房地产开发的正常经营活动进行无理干预，在房地产企业符合土地出让时对建筑面积和功能的规定的前提下，取消政府有关部门对房地产企业商品房开发中的设计、户型、面积、结构的审核批准，取消对房地产开发企业商品房销售时销售方式、销售策略的干预和限制，取消对房地产企业预售、销售的备案批准，取消对房地产企业出售商品房价格的批准和价格管制等等。
对金融企业的商品房贷中首付比例、利息水平等具体的政策，也应该尊重银行经营自主权，让银行根据房贷业务发展需要及风险防控的自身机制，自主决定房贷的对象、首付比例、贷款利息水平等具体指标，应该纠正政府以行政手段直接出台房贷方面的具体法律法规和具体政策的做法。
当然，在未来商品房市场发展过程中，在市场严重失灵和房地产市场发生重大变化并危及经济社会稳定的情况下，政府对房地产市场进行宏观调控可能也是必要和难免的，但是这种调控主要是应当通过经济手段间接地引导房地产市场，调节市场的供需总量和结构平衡，而不是通过包括各种形式的限购、限售、限价、限贷等政策措施用行政手段直接干预市场，甚至直接出台一些具体操作措施来替代市场的功能。
在这一方面，深圳市政府应该借鉴香港特区政府对房地产调控的经验，利用好一级土地市场来调控商品房的供需平衡。实际上，政府手中掌握的城市土地市场的垄断权是用经济手段调控房地产市场最重要手段和优势，政府完全可以通过加大或减少一级市场上土地出让的数量、位置和结构，来引导和调控房地产市场的总量平衡、区域平衡、结构平衡，从而调节商品房供需关系和价格水平。
然而，长期以来，政府有关部门不是把土地资源作为调控房地产市场供需平衡的政策工具，而是主要作为政府收入的重要来源，往往通过抬高地价而增加卖地收入，这样的单向调节结构势必使房价越调越高。
未来政府手中的土地资源应该主要用于调节商品房市场的供需平衡，更多地服务于抑制房价过快增长的目标，而不应该与民争利，仅仅从自身利益出发决定土地资源的供应数量、布局和结构。在实践中，用土地供应量增减调控房地产，尽管有时没有用行政手段通过限购、限售、限价的方式效果快，但它却往往是调控房地产最有效的手段，也是调节供需平衡的根本性措施。在房地产市场机制比较完善的情况下，房地产开发企业对政府拍卖土地的意图是非常敏锐的，对政府及房地产发展的预期反应也是有效的。
在运用金融工具调节房地产市场时，也尽量少用或不直接用行政手段规定首付比例，而采用贷款利息的高低等经济手段来影响金融机构和购房者的经济行为。在房地产市场调控过程中，在特别需要的情况下，即使用上述经济手段时，也要避免长期以来政府对房地产市场调控措施出台过密、过勤、过多、过细，甚至朝令夕改的毛病，尊重房地产市场自身发展运行的规律，发挥市场在资源配置中的决定性作用，逐步形成一套符合房地产市场发展规律要求的政府调控方式和调控手段，取得较好调控效果，达到调控的长远目标。
五、果断运用好必要的行政手段，防止畸高房价的硬着陆和房地产泡沫的突然破裂，避免因房价给经济带来的系统性风险和对社会带来的剧烈震荡。
现有畸高房价下降是个必然趋势，那种“冻结”现有房价，使房价长期不降，高位盘整，是脱离经济社会发展基本面的。因此，当房价出现下降拐点之时，惊慌失措，匆忙采取阻止房价理性回归的政策措施是错误的，也是违背经济社会规律的。但是，在未来经济发展中房价迅速下降，出现了泡沫突然破裂的“黑天鹅”事件，迫使畸高房价硬着陆的极端现象，从而对经济社会和人民生活的影响和震荡过大，也应该要尽力去避免的。
经济活动是非常复杂的，对未来经济发展准确的预期也是很困难的。但从目前的趋势来看，未来几年国内经济发展处于下降趋势，甚至将走向长时期衰退可能性是存在的，在这种情况下，深圳房价不下降、长期处于“高位”不着陆是不可能的。政府有关方面在房价逐渐下行的过程中，主要职责不是阻碍房价的逐渐下降、理性回归，而是防止房价“黑天鹅”事件使房价逐步理性回归的进程突然断裂。
但是，受多种因素的影响，房地产市场“黑天鹅”事件，房价泡沫的急剧破裂，进而引起金融乃至整个经济体系的系统性风险也是存在的。因此，在房价开始理性回归的过程中，政府有关部门就要时刻警惕并提前做好防范房地产泡沫突然破裂的预警及有关政策措施准备。
房价下降多少属于“黑天鹅”事件？房价下降多少政府应该出台阻止房价泡沫突然破裂的政策措施和调控手段？如前所述，根据深圳房价水平，三年左右总体下降40%，回归到2015年上半年的每平方米3万元左右应该说是理性合理回归。在这个过程中，假如房价在一年内迅速下降30%左右，应该说超过了经济社会短期可承受能力，此时，按照国家“因城施策、落实城市主体责任”的要求，深圳市政府应该果断采取必要的经济手段和行政手段，延缓房价的急剧下降和硬着陆，从而避免房价泡沫急剧破裂对经济社会发展带来的巨大风险。
即使是应对房价“黑天鹅”事件和房地产泡沫的突然破裂，政府在出台应对措施时，也应该根据当时的具体情况，采取“先缓后急”“先经济后行政”的调控方式，既控制房价急剧大幅度下降，又引导畸高房价的合理回归。
所谓“先缓后急”，即先采取比较温和的调控措施，控制房价下跌的幅度，如果在合理回归后仍然处于下降趋势，则可以采取更严格、影响力更大的调控措施。所谓“先经济后行政”，即在房价虽然下降了30%左右，但仍未回归至理性合理水平前，通常可采取过去十多年来已经实施过的反调节措施，刺激需求，抑制供给。
在刺激需求方面，可以采取降低首付比例甚至实施零首付（日本经济泡沫破裂后房地产长期实行零首付），降低房贷利率（日本个人房贷利率曾几乎接近于零）等等；在抑制供应方面，可以有计划地降低政府商品房土地出让的速度、数量，等等。
通过这些经济措施的出台，既调节商品房市场的供求关系，又给房地产企业、购房家庭以及金融机构以合理的预期，防止房价继续较大幅度下降给经济社会带来严重冲击。当房价回归至合理价格后仍在继续大幅度下调，政府以经济手段难以短期阻止房价下降时，必要时，也考虑在短期内采取严厉的行政手段，使房价先“冰冻”起来，然后再逐步使之回暖。
比如，可对房地产企业新房售价进行行政审核，限制下降幅度，从而通过对“一手房”的价格管制，影响“二手房”市场的房价。在限制“一手房”商品价格的同时，应该帮助房地产企业解决正常经营中的资金紧张状况，防止“资金链”突然断裂。在房价大幅度急剧下降的极端情况下，甚至可以考虑借鉴采取类似股票交易市场暂时休市的方式，让市场冷静下来，恢复理性。在恐慌情绪消除或减轻的情况下，再恢复正常交易。当然，这种极端的行政手段，使用时应特别谨慎，防止2015年下半年中国A股市场上“熔断”情况的发生。
（作者为深圳市委原常委、副市长，《财经》记者熊平平改写，编辑：朱弢）
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