党国英：城镇化与土地制度改革

“土地本来不是问题”

土地在我看来本来不是什么问题，但是在我们国家却成为了一个重大的问题，这个判断是需要有一个分析。

首先我们对土地做一个总量的分析，地球上的陆地面积有1.5亿平方公里，中国土地按照做经济地理的专家给出的结论，我们大概是60亿亩适合人类居住，人均有4.4亩。我们在座的各位您有多少地？你几平方都没有，你住楼房分摊到你的面积也不是你的地，70年以后要收回去，我们没有地。因为我们的地是公有的，我们没有地，从法理上讲是这样的。

单从我们拥有土地资源量来看，我认为这样的一个土地资源状况根本不影响中国城市化。我非常喜欢把中国跟欧洲的荷兰做比较，因为荷兰土地制度被美国学者认为是“世界上最好的土地制度”。荷兰的城市化也很受人推崇，都认为它是一个绿色、低碳、可持续的发展模式，说荷兰的城市是紧凑型城市。

我们拿荷兰做比较来算一个账，荷兰的每亩城市用地的产出大概是160万人民币，深圳是153万，我觉得深圳人民应该自豪，我猜测要比长三角的核心区都要高。荷兰的水平应该是欧洲中等的水平，经济发展较好的佛山南海大约是26万，中国的平均数是30万。如果我们通过努力，全国的城市用地产出都达到深圳的水平，我们的GDP总量可以翻5倍。翻5倍是什么概念？毫无疑问是发达国家 的状况，各种指数都能够满足发达国家标准的要求。仅仅现有的城市用地不用扩张，就足以满足我们经济增长的需要，而且空间特别大，这是我说的本来土地不是问题。

问题是我们的土地浪费严重，GDP每增长1%，对耕地的占用和日本快速发展时期做比较，我们有这样的一些数据。我们的状态不好，我们大概是日本的1/8。所以问题不是没有地，也不是城市地不够用，而是浪费严重。再从中国的居住品质上来看，我认为我们的居住形态有重大的问题。我们的居住形态能不能达到欧美的水平？有没有这个可能性？其实可以，至少达到欧洲平均水平本来没有问题。因为我们的建设用地当大概是5亿亩，城镇村及工矿占地4.6亿亩，假定土地利用的存量可以调整，能不能切出来9千万亩做住宅用地？应该可以。存量调整很困难，我们不能把现有高楼都炸掉，不能把大量的已经是工厂的地方变成居民区；这样做有一定困难。如果我们做增量调整的话有没有这个可能性？完全有可能性。这是“土地不成为问题”的又一个条件。

土地不成为问题还要讲到农业，中国农业会怎么样呢？大家觉得这个进步很大，我们吃的、喝的、穿的看起来都没有问题，其实不然。本来我们的农业可以更好，中国人的吃饭水平可以更高。中国的谷物单产是美国的78%左右，如果我们的单产达到美国的水平，全国播种12亿亩就搞定了，12亿亩的粮食播种就行了。我们现在实际上粮食播种峰值大概是18亿亩，12亿亩是2/3的面积，这里面包括了一年两季复种指数的问题。我们18亿亩的地只播种12亿亩可以让一些地休息、可以轮作，可以少用化肥、少用农药。因为12亿亩一亩地1千斤就是6亿吨，满足口粮、饲料用粮、满足浪费都全部搞定，更不用说还有其他的50亿亩的草地及更多林地的产出。

“土地制度何以成为问题”

土地本来不是问题，但是我们偏偏遇到了问题。究竟遇到了什么样的问题，这个事情人们并不是太清楚，经常说土地有问题、有问题，究竟遇到了什么问题？怎么样概括？我谈一下我的看法。

农村农业的问题

中国农业在国际市场上的竞争力严重低下，如果我们的农产品价格特别是谷物价格降低30%（当然今年降得很厉害，小麦、玉米从去年的1块钱一斤降低了30%），就有可能和国际市场形成一个抗衡的价格。但是，按目前的条件，玉米、小麦卖7毛钱的话这个地农民没法种了，甚至大农场都没法种了，因为大农场的地租率很高。国家如果提价，农民交的粮要大量进国库，甚至走私进来的粮也要交给国库。我们库存的粮不一定全部是中国农民种的，还有国外的。中亚的粮食都来了，原来认为中亚的农业不好，人家小麦现在可以卖7毛钱一斤。如果我们的价格不是足够高，我们的农民就难以种地，就要严重地亏损；如果足够高，国家财政又负担不了，原因是我们的成本高。这是我们的状况。

这个问题我进一步往深说，中国人的吃饭成本受农业成本的影响，我们的吃饭开支占总开支的比重是30%，美国人是12.6%，这是比较新的数据。一个国家的吃饭成本低，就可以使这个国家的老百姓敢于消费，可以使这个国家的老百姓不一定成天想着要储蓄，可以使这个国家的国民职业选择的行为发生变化，就敢跳槽、敢炒老板的鱿鱼。人的一生吃饭没有问题，住房没有问题，何惧之有？一辈子做一件事情，即使做不成功，也能够很好地活下去，人就胆子大。7%的美国公民从农业部领到食物券，如果住房再廉价的话，这个老百姓一生何惧之有？衣服也不贵、鞋也不贵，有中国大量的廉价的衣服和鞋子。这样它的国民创新可以不留后路。在我看来美国人的创新一个重要的原因就是恩格尔系数低，生活成本低。

我们现在跟美国的关系比较紧张，有人研究过当代战争，当代战争基本上是欧美人胜利。他们认为有三个原因：一个是技术，一个是纪律，还有一个是后勤保障。技术的开发大多来自于民间，所以粮食的成本、吃饭的成本，看起来不大的问题，其实在我们这里问题相当大。

中国农业成本为什么这么高？我们要做一个解释的话就有很多的话要说，它与我们的集体土地制度有关系。我觉得集体经济在法学上的归类比经济学上的归类更容易理解，就是社区共同共有。举一个例子，社区的一条马路肯定是社区共同共有，需要不需要？需要。马路不能切割到每一家。但是经营性的资产比如我用这个地种粮食、用这个地养鱼，这个要不要社区共同共有？其实是不需要的。但是我们就搞了社区共同共有，思想不明晰、理论不彻底、方法步骤犹抱琵琶半遮面，留了很多的问题。

变革我们的传统集体经济制度，是我们降低农业效率的一个主要的因素。我在江苏盐城做调查，发现在土地规模适当集中之后，农业成本可以降30%。但是扩大规模遇到一个很大的问题，土地集中到一定的规模以后遇到一个最大的问题就是地租，中国农业地租率之高全世界可能独一无二，我们的地租几乎要把所有的农业纯收入都包括进去。我说的是“纯收入”，不是“盈利”。
原来有些规模化的农场还希望通过规模化产生一点利益，也就是要满足资本利润率大于零的要求。但是遇到粮价下跌10%就够呛了，所以今年的情况就是好多搞规模经营的租地农场退地，干不下去了。这样一个制度是农业效率低的一个主要的原因，我把他概括成好几个方面，因为时间的问题我就不一一说了。

公权不当干预私权。财产制度是一个基本的权利配置，一般来说通过革命取得政权以后就要把财产权通过法律固定下来，权利要明晰、法治要完善。美国人早期掠夺印第安人的土地过程是极不规范的，五花八门可以非常残酷的。甚至美国早期一些人在西部圈大量的土地，后期的人又来争夺，这里头也充满了欺诈。

斗争时期结束以后一定要有完善的法规体系，这个体系建立起来以后要有一定的稳定性。我们中国的特点看了《土地承包法》就知道了，我们要调地，2/3的村民或者是村民代表同意以后就可以调地。如果你是农业投资者，你到那个地方投资把地包过来了，人家村委开了一个会2/3的人同意调地，影响到你的这个合同，你不就抓瞎了吗？2/3或者是多数原则决定一个公共事务可以，决定一个基本财产的分配就不合适，如同一个单元楼的居民开了一个会，2/3的人通过以后，比如说把您家里的电视机说我们要搬走了，你能接受么？这就是一个道理。基本财产制度要稳定，不能变来变去，不能三年一小调五年一大调。

前年我在都江堰做调查，当地费了很大力气把土地确权完成了，国家也给了补贴，拍了卫星片子，搞了电子“鱼鳞册”。后来我跟他们的领导聊天，他们说我们最近又要调地，因为人口发生变化了，我说你这样调地没有人举报或上访吗？“没有，大家都愿意”。我说这是每家的财产啊，怎么会这样呢？“大家认为不是财产，大家认为就是公地，公地就应该不断地去规划。”我说你这个状况有利于土地保护吗？“要这样说的话，当然不利于。”农民什么都知道，按我们长期奉行的制度，让大家心里头有了一个严重的不适应市场经济的一个扭曲的认知，就是土地是公地，需要根据人口变化不断调地。这个认识与中央的意见不一致。

中国城市的问题

具体来说中国城市居住形态出了巨大的问题。我先定义什么叫“居住形态”，我对居住形态做了这么几个方面的内涵的确定，宅基地所有权或者使用权是谁的？这是决定居住形态的一个要素。你住的是楼房还是平房？居住区占城市建成区面积的比重有多大？第四点，富人与穷人适度混合还是分离居住，这也是一个居住形态。还有通勤距离有多远也是一个因素。

我们首先考量居住形态的本身，然后考量这个居住形态给我们一系列其他的发展所带来的影响。中国人主要是住楼房，我把这概括成“集体主义的居住形态”。集体主义的居住形态用图片来解释就是这个状况.为什么是集体主义的居住形态？推开你的单元门就是公共空间，或者就是别人的地方。你的那个土地证不可能是你一家一个证，是一个集体的证。土地是集体的，你要退出你就连房子一起卖了以后得到一个钱，包含了土地的份额。你说退出，方式是把你这个单元拆了以后重建行不行？不行。宅基地上有我一块地，我现在把我的房子拆了我要种一棵树行不行？不行。因为物理性质决定了没有可能性。这就是集体主义的居住形态，我后面要说到，这个危害特别大。这样的一个居住形态有什么样的影响。环境心理学家研究的结果就是人容易得病。在座的可能说“我没有得病啊”，人们都这样想。不可能人人都要病，但是比例会大上10%就不得了了。所以这是有说法的，实际上中国看风水先生用的是《黄帝宅经》也有类似的说法，风水科学的那一部分讲的风向、阳光，有没有可能发生泥石流等等，他讲的有的是有道理的，有的是披了伪科学的外衣。这是人类科学研究的一个成果。

香港和新加坡的城市居住形态对我们大陆非常有影响，《南华早报》曾委托一家著名调查公司做了一项研究，结果表明，香港人的生活品质不是太高。近四分之三的上海居民说，他们觉得在上海生活感到安全；北京在这方面名列第二，比例为62%。只有49%的香港人说在香港有安全感，但这比内地居民的平均数高一个百分点。仅44%的香港人说他们与家人相处融洽；内地居民的这一比例为81%。涉及与朋友和同事的关系时，情况也是如此。一半的内地受访者对生活环境感到满意，而香港人的比例还不到三分之一。香港居民对空气质量更为不满，尽管内地城市的空气污染严重得多。

对高密度居住环境与人的心理和生理恶变之间关系研究，环境心理学已经有明确结论。VANVEIET研究发现，高密度住宅对成人和儿童都有负面影响。住在多层或高层住宅中的孩子，在一些生活技巧的学习上发展较迟钝，且容易感染呼吸道疾病，较富于侵略性，容易失眠，神经系统病变发作的机率较高，社交能力较差。研究者还指出，楼层越多的住宅对居住者负面影响越大，对于只有“父母、子女”的核心家庭来说，负面影响更大。住在高密度住宅区内，会导致更强烈的拥挤感，并且出现其它负面态度，如知觉到的控制、安全、隐私与满足感降低，与其他居民的关系品质恶化。

居住过密会影响人口的出生率，这是我自己阅读过的研究文献表明，居住过密以后会影响到人口的出生率，我们现在计划生育有一些松动，松动以后发现人还不是太愿意生孩子，要达到人口更替的水平好像难以保证。为什么呢？我看的文献是，人的生活密度太大，同性恋的比重会增加，这是人家研究的结果，不是我说的。我揣测人作为一个生物体他就自发形成一个自我调整的机制。

城市土地不够，我刚才说了本来我们的城市土地是够的，动态地看我们是日本产出能力的1/8，我刚才说了深圳的情况要好。但是都觉得土地不够用，都跑到国土资源部要指标，我去参观过一些开发区，这些开发区大得令我发笑，接待区有一个巨大的卫生间。你搞那么大的卫生间干什么呢？地多嘛，地多就任性。车间里面有娱乐设施，我去到一个大企业看到这样的情况。

“三旧”改造能不能把这个改过来？国家搞的“三旧”改造确实有成绩，但是花了九牛二虎之力结果不是太令人满意，我得到一块地以后如果我用不了就卖行不行？不行，因为我们土地交易是政府垄断的。我自己有100亩我卖上30亩，普遍形成这样的一个市场，增值了以后按增值收费，但我们不是这样的一个概念。所以土地的浪费主要是要素的市场定价机制没有形成。

我们遇到农业的问题、城市的问题，特别是居住品质的问题。居住品质的问题。大家知道现在一些有钱人、一些白领往国外跑，一个个看着熟悉的朋友办了绿卡或者是办了移民走掉了，原因之一是买了一个财产权。我们买商品房是70年，买一个小产权房你会面临房子被拆掉的危险。北京独栋房子的价格非常高，楼房其实也是一样，是东京的10倍或者20倍。北京的某房地产开发商老拿中国的楼房和国外的独栋房子比，这个价格怎么能比？说中国的价格还不贵，你不是欺负人嘛，你认为大家都不识字啊？所以我们确实有问题。

面对这样的一个问题，我们当然希望改革，要改革首先是观念要调整，当然最重要的是领导观念要调整。老的领导前辈说严重的问题是教育农民，农民当然需要教育，但是我历年观察，农民的思想解放程度其实不亚于干部，有时候严重的问题是教育领导。

现代社会各类资产可以被货币来衡量，都可以货币化，可以证券化。我们经济学上讲的一个普遍的基本知识就是，要素的价值或者是价格是由它的边际生产力决定的，土地也一样。土地、资本、劳动力的价格都由它的边际生产力决定的。有这样一个定价，你有资本要转化成土地，你就通过市场交易，按照合理的价格转化成土地。反过来也可以。我最想说的是，我们没有理由对土地的产权政策实行另外一套。资本是要素，我们资本可以私人拥有，土地不行。这个首先在逻辑上站不住脚的，这个观念首先要调整。

我注意到欧美国家的土地利用一个重大变化，过去我们没太关注，私人拥有的土地可以拿出来做公共用途。我们看到欧美有一些公园或者说一些保护地，就是私人拿出来的土地。我们在欧美旅行，你要走到一个公园里头，其实走到了人家私人土地上。你放心他不会让恶狗来咬你，但是你也不能牵着恶狗去里面溜弯，这个非常明确，法律规定非常细。我说的意思是，不要以为手里头有一块地就一定如何如何。

我给大家放两组数据，这组数据是美国农场的财产构成，他的财产构成下面黄色基本上是土地，上面的绿色是其他的财产。你和这个比较一下，农场的财产构成是刚才的情况，但是农场的收入构成相反，收入构成是取自土地上的收入很低，而取自农场以外的其他的收入很高。当然我们首先想到这个定价不合理，但是它很有可能是合理的，因为这个问题讨论起来复杂。但是有一点我认为可以明确，就是农民的收入越来越不决定于土地，决定于他的人力资源，他在整体农业产业链上的工作决定了他的收入。如果仅仅决定于土地，那农民的收入基于土地的收入会比重更大。产业链上的资本没有计入他的资本构成，投资者是别人，你是人力资本，是一个劳动者。劳动者的人力资本不是你的财产构成，统计上是这样的。

我想通过这个讲一个道理，土地不重要。听起来又是耸人听闻，土地怎么能不重要呢？没有土地我们何以生活？物理上是重要，发展的贡献不重要。我们近几百年全世界的经济增长不是因为土地增长，地球表面积就这么大，但我们的投资增加了，因为我们教育等等一系列的原因，人力资本水平提高了。所以我说“土地不重要”有一个特别的含义，谁成天把土地挂在嘴上，说这个土地一定要如何如何，不然的话又会如何如何，土地是农民的社会保障，土地你要弄不好的话，或者说学习欧美的话就天下大乱了，土地被兼并了农民会造反，这属于几百年前的事情。

如果当代领导人要抱着几百年前的思想来治国，这个事情就麻烦了。所以一定要告诉他，土地对于经济增长来讲可能不重要，但是你要弄坏它的话，有意把事情搞坏，那对经济增长是有破坏的，我觉得要这样的认识。

同志们知道现在中央领导人特别推崇中国文化传统，广义的文化包括了产权规则。我们中国的传统文化有一个重要的特点是：土地私有。夏商周汉民族发育，至少从秦开始我们实行土地私有，这是中国的传统。

欧洲的传统是什么？欧洲的基督教传统就有土地公有思想，欧洲的土地管理实践是，长期土地不能买卖，土地不能买卖就是限制产权，不能自由买卖的，跟我们中国不一样。你也可以认为它是一个准公有资产。这个几百年前逐渐发生了变化，这样一个土地私有的思想奠定之后，谁不赞成？马克思不赞成。马克思的思想在欧洲思想的进化过程当中，我觉得他有一点复古主义。他本人的目的是解决社会问题，希望有一个更平等的社会。但有一位著名学者讲过“阳光之下无新事”，真正的创新特别是思想创新是特别困难的。

这样的话我们就面临一个麻烦，我们尊崇中国的传统和坚持什么就形成一个矛盾，我觉得这是我们一定层面上政治家的一个最大的纠结，这个怎么摆平？近代为什么落后原因也很多，满人南下之后对于我们中国的土地产权形成了一个严重的破坏。游牧民族的产权保护意识弱于农业民族。改革开放以来之所以我们进步了，因为我们不是强化了传统集体所有制，而是通过承包制来弱化集体所有权。我们希望大家认真地读一下《土地承包法》，如果对这个问题有兴趣，按照《土地承包法》的规则，土地所有权没有什么意义。要把土地所有制区别为名义上的所有制和经济意义上的所有制，这是马克思讲过的，很重要。英国名义上的土地都是国王的，你从英国前期的历史来看，国王的思想已经发生了变化了我就是想解释这个纠结，几千年的传统，土地不能买卖，后来确定了这样一个土地产权制，它是进步还是反动？我认为是进步，我认为欧洲人的进步和产权的确立很有关系。如果是进步的话马克思的意义又做何理解呢？我们中国几千年的传统包含了这样一个土地的规则，他又是怎么样评价。所以我们需要思考，这个问题一定要思考清楚，一定要有中立的一个思考。我体会马克思的理想是要建立一个平等的社会，采用什么工具是比较其次的事情。对当代中国理解更深刻的是邓小平。

我对西方国家的土地制度的变化做了一个梳理，美国大量的土地是国有，所以不能讲私有化，但是我们确实注意到私有产权本身在发生变化，以至于当代政府对私有权不当一回事，不害怕。为什么不害怕？限制用途，你不能胡来。荷兰的土地制度变成了世界最好，我访问过一个农场主，这个农场主告诉我，他要在他的70、80公顷地进行改动，他的设施用地、他房子的占地是3亩左右，我说你能不能盖一个房子卖给城里人？他直摇头，说绝没有可能性，说管得特别严，不能改变用途。

政府对产权限制的另一个办法，是限制私密范围。你有100公顷地，你如果把你100公顷地全部圈起来的话，政府要收你的税，收你的税足以让你难以承受。因为你搞农业不可能圈，如果圈起来，一定是搞成一个私家的花园。这样的法律就逼迫一些人把大量的林地完全向社会开放。我在苏格兰的一个乡村酒店住过，我看见那么大的一片森林肯定是有主人的，但我看没有铁丝就进了，最后走得我自己都不敢走了，完全是敞开的。你可不可以圈一个小的范围？可以。圈进去的税率一定和不圈的不一样。如果你没有圈的这一部分向公众开放，说不定有一定的政策优惠。但是法律规定非常详细，你个人进去溜弯牵一个狗是不行的，如果狗把人咬了怎么办，诸如此类的。政府有政策，调整我们的一些土地的实际状态。
我们是公有制，我给大家说一个笑话。我开着我的宝来车，由单位回家的时候我要路过北京的某高尔夫球场，我就非常害怕，害怕宝马蹿出来以后我把人家撞了怎么办，一种忐忑不安的心情。最后我就再不敢开车了，就是因为那个高尔夫球场。所有的高尔夫球场在北京全部是封闭的。大尺度地块封闭，是北京的道路为什么拥堵的原因之一。我在阿伯丁住的时候，政府给穷人盖的穷人住的楼房，这个概念是“穷人住楼房”，楼下就是完全敞开的高尔夫，据说高尔夫球的传播，是从苏格兰开始的。

几年前据说全世界传播一个故事，说北京的一个村庄的党支书，在高尔夫球场打球，然后突然想吃饭，想吃饭你就吃吧，叫一个外卖服务。直升飞机开来送了一碗馄饨，因为他特别偏好于馄饨。我见了那个当事人，我在这里正式替他辟谣，他说实际上不是这样的，他当时做一个外事的商务谈判，因为北京的交通堵，到了饭点哪里吃饭去？叫了一个直升飞机要把商务谈判的这些人拉到另外一个地方去吃饭，有一个记者问他一句话“直升飞机来干什么？”“给我们送一碗馄饨”，记者就把那个话在网络上传出去了。他说是没有的事，我相信他说的话。这个故事说明了什么问题，说明北京的高尔夫球场是一个很特别的所在。

讲到私密范围，虽然咱们号称的是公有制，大量的土地被圈起来了。这叫社会主义公有制，你乐于承认吗？

政府对土地产权行使的另一个办法，是限制自由交易权。欧美国家的交易也不是绝对的自由的。还有土地占有税差别税率，美国对农民不收财产税的，收所得税，财产税不收。鼓励私地公用，因为这样一些原因，再加上土地的国民经济贡献率下降，当代国家竞争力就像葛优在《天下无贼》里面讲的“关键是人才”。葛优说得对，当代世界的国际竞争力是人才决定的，不是土地决定的。因为这样的一些原因，当代政府不害怕土地私有，如果你害怕你就太落后了，你还是几千年的皇帝思想。你在发展经济上，认为土地很重要，市场也不愿意放开，那个水平太低了。我认为这样的一些观念需要接受。

如果一个国家的土地资源很好，反倒可能会陷入一种“资源诅咒”，经济发展不了，社会也不能进步。没有哪一个国家，依靠自然资源成了经济繁荣、社会文明的国家。

“深化城乡改革的路径”

首先是希望中国人的居住形态发生大的变化，这个观点应该是学界很少有，我看差不多我一个人在呼吁要改变中国人的居住形态。经济学家都忙得很，成天讨论货币、财政、衍生品，忙这些事。我现在是不遗余力地在呼吁要改变中国人的居住形态，怎么改？为什么要改？我们继续来讨论这个问题。

告别施政纠结。我们在土地问题上有一个纠结，如果做一些土地政策的调整的话，农地少了怎么办？我给出“告别施政纠结”的一个办法是什么呢？划定农业保护区，就划30亿亩。中国适合人类居住的地方是60亿亩左右，30亿亩划成农业保护区，去掉20%的河流道路宽打宽算，还有24亿亩。你划了农业保护区之后，在保护区之内非农建设只能少不能增，非农建设的占地只能减不能增，这样一个政策导致了政策的实施比较简单，而且耕地的保护就能够看得见。另一大好处，是提高土地使用的可预期程度，防止土地利用中的政策投机。犬牙交错的基本农田不容易被蚕食，所谓的基本农田有一些划到了高山上。高山陡坡不应是我们的农业保护区。农业保护区之内，你想占都不允许你占，干脆就不允许。我认为这个重大的政策一旦实施，领导人的施政纠结就没有了。这样一个政策的建议为什么不被采纳呢？因为我的建议还跟着一条，农业保护区之外的土地交由地方管理，这样不容易受一些官员的认可。但我认为这个非常有必要。

在农业保护区之外，统筹城乡建设用地，把城市建设用地增加到3亿亩，同志们说“你不是说我们城市建设用地本身使用率效率不高”，为什么还要增加呢？我说的是城市用地增加，不是说全国的建设用地增加。这个2亿亩增加到3亿亩，这1亿亩来自哪里？来自农村建设用地。农村的建设用地大概是2.5亿亩左右。

我们现在算一下，目前的居住用地2亿亩×25%=5000万亩，这是居民的住宅区。如果我们做一个改变，因为存量调整很困难，楼房已经搞起来了要把它拆掉是不行的。政府大草地、大绿地，政府办公的大院你要把他再作一个修改有困难。改革后的居住用地：3亿亩×40%=1.2亿亩。这是增量调整，是一个务实的做法，把居住区的比重放大至40%，有1.2亿亩做居住住宅用地。1.2亿亩的居民用地（现在就是5、6千万亩），会是一个什么结果？会让我们中国人都住到欧洲的水平。

人均占地水平中国不是太高，但是国际上的数据分析有错误，我自己算的应该是190平米。190平和英国差不多，跟日本差不太多，跟西班牙差不多，中国来讲人均占地城市建设用地的总量达到3亿亩没有问题，不用增加对耕地占用。我们进一步来分析这个可能性，全世界都说地不够用莫过于东京，它的开发强度为57.7%，居民区占城市建成区的比重居然接近60%，比欧洲的平均水平高，而东京被认为是最缺地的。因为这么一个比重比较大，所以能够支撑它住宅区当中一半多的房屋是别墅。如果没有59.2%就没有这个33%和26.2%，所以不要认为土地资源多么紧张，我们中国人就住不好。受推崇的荷兰的状态，它是发展紧凑型城市的典范，第一行橙色的是独栋住宅，蓝色的是楼房。鹿特丹和海牙是国际型的城市，所以独栋住宅要略小于50%，其他的基本上都在50%之上。荷兰的人口密度是我们的3倍，人家能做到。我们在居住形态的问题上要调整，不是资源的问题，是政策问题，是规划管理体制的问题。

我们深化改革会引起的后果是什么，大家说我的通勤距离就增加了，路上开车就增加了。我们这儿给出的数据是，衣食住行从美国数据来看一般占一半以上，中国是住行再加上通讯是36%。这是美国的主要城市主要地区的比例。居住形态改了以后可以拉动消费，可以扩大内需，而扩大内需拉动消费是决定中国未来20年、30年经济增长一个重要的原因。现在老讲供给侧改革，我们需求侧也需要改革，我们需求侧改革要解决什么样的问题，要解决让中国人勒紧裤带过日子的问题。你勒紧裤带过日子，你的产出越大你的对外贸易依存度就越大。你就是一个债权国，但是你住的品质不高，你用自己的债权来支撑别人的扩张，这个政策不可取。供给侧的改革一定也要做需求侧的改革，要释放中国人的需求，要克服消费抑制。我们老百姓的居住用地比较少，一些小城市比较空，一些大城市有大量的闹中取静曲径通幽的地方。所以一定要改规划体制。上表左列是西北某重要城市的新区土地利用规划，这种情况很常见。国家规划标准将居民住宅区占城市建成区的比重确定为25%—40，但通常城市政府是就低不就高。如果可以做存量的调整，希望对规划做这样的变动，但存量调整短期内没有可能性。如果我把城市用地由2亿亩增加到3亿亩的话，这个调整就相当地容易。

现在要回答大家最关心的问题，说我买不起，深圳的楼房也买不起。蛇口的某些地段已经是10万一平了，北京二环以内的我估计十万都买不到了，据说是五道口又出了15万还是20万的价格。价格是供需造成的，中国人对住房的需求本身就比较强，这个强不是为了居住，部分原因为了储蓄，因为预期要涨价所以我要买房，有些人是为了投资。这个本身是陷入经济非良性循环的一个因素。

如果不考虑这个因素，需求会减少，但是价格上涨不能完全怪需求，一定还有供给的因素，供给的因素就是我们前面说的，你是25%，人家东京是59.2%，这是土地的提供。你当然就是提供了一个涨价的可能性了。如果东京也来个25%、30%的话，你让日本人这日子怎么过啊？这是在东京新宿拍的卖地的橱窗广告，我算过，买200平地需要100万人民币，东京的新宿我理解它是相当于北京的中关村，北京的中关村核心地区没有别墅，外围地区如果有的话我估计是一栋1个亿左右，这个是200平100万的地价。因为他们没有70年到期以后就如何的问题，所以买了这个地是一定要精心打造的，认真地去建设。欧洲有些建筑，光设计建造就要100年以上，70年的产权不就玩完了吗？在这个地方买了200平地，你认真打造的话，日本的规划师跟我讲建筑、安装、装修成本算下来一平米2万，因为他是永久可以传下去的财产，你搞一个2千块钱行吗？你有200平地造房子，永久产权，让你2千块钱把房子装修起来，你肯定不会。

如果你拥有30年或50年的住房使用期，你会认真盖吗？你不会。我曾经写过篇文章叫《自由创造美丽》，自由包括对产权的处置，你老是限制50年、70年，没有70年以后使用的自由，你就不会创造美丽。我们提“美丽乡村建设”，如果产权问题不解决，美丽乡村建设空谈。

500万在东京的新宿搞定一个独栋别墅，100平盖房子，两层，100平是院子，真是令人神往。美国的价格还要比这个低。在我们这样一个欠发达国家，在一线城市，除非你冒险买一个小产权房，这个“中国梦”一般白领不要做。

我为什么要举这个例子？价格是因为土地供应政策影响之后形成的，本来没有这样的价格，如果说预期房价不涨的话很多人不会买很多房子，原因如此简单，大家可以不要再跟我提这个问题了。有人说老师我楼房也买不起，何谈独栋房屋？我知道你买不起，那不怪你，怪我们的政策。楼房价格再涨，对建材行业的拉动意义不大，因为这是一个分配效应，你就卖10万一平是那么多的建材，你卖1万一平还是那么多。

农村人口布局新形态

我们希望农村的居住形态也要变化，不能把农民的房子拆了以后让农民在地头上搭建窝棚生活。我所憧憬的农村的居住形态是这样的：星罗棋布的房子，万绿丛中有农民的住房星星点点。不要把专业农户赶到楼上去，集中居住的居民点要建设得像一个城市。

为什么要讲农业保护区，如果搞农业保护区的话，有些事情政策就不一样了，农业保护区里有一些特殊的政策，例如，不一定修柏油路。美国好多的农场里面没有铺装柏油路，只有简单的防渗水。我们现在把农村道路修筑作为政绩，但过头了并不好。要修300万、500万公里的乡村道路，每年的维护成本就十分巨大。

政策调整还要有个全局的设想，全国人口布局重新构思。现在中国的城市化率估计是56%，有些人批评说，实际的中国城市化率没有这么高，我认为比这个高。什么叫城市，我们是按照城镇区划的概念经营的，本来国际上流行的城市的定义是，总人口超过5千人，其中核心区每平方公里4千人，就是一个非农业居民点，就是一个城市。

中国大量拥有一座小学的农村居民点，在规模上就接近或超过上述标准。只要一个年级有30个学生的话这个居民点就满足要求。经过小学撤并之后，一般的小学能够满足这个要求，一个年级有30个孩子，5、6个孩子的学校都撤了，有些人反对撤并学校，但是我认为官方做法是对的，不撤并的话很难留下好老师。现在全国农村小学(按官方统计，未包括镇及镇乡结合部)有13万所，平均每一个小学每个年级约45名学生。这些小学所在居民点，会有相当一部分达到国际流行的城市标准。是不是城市的唯一标准，就看居民点的人口规模。中国人多，尤其中国传统农区人口密度很高，所以我们不要惊讶。

中国的城市化率有多高？大家说我们现在城市的品质不高，所以城市化率还没那么高。城市的品质是相对的，北京的城市品质就高吗？未见得高，特别是局部地区。南二环到长安街之间的区域城市品质是比较差的。城市归城市，景致归景致，所以中国实际城市化率应该超过官方公布的指标。对于以后的城市发展，我作一个分析，如果官方政策好，官方政策令人满意的话，以后的城市会发生一个变化。

今后中国人口布局状况如何，基础性因素是以下几个方面：

第一，现有城市格局对于未来的城市可能有影响。未来的城市怎么样变化，跟目前的城市格局有很大关系。我们目前的城市格局有些问题，我们还希望其他的因素也起作用，影响我们未来城市的格局。

第二个因素，农业现代化以后，留在农村的人口比较稳定，他们不大愿意迁到城里头去了，城乡人口流动均衡水平这个因素对城市有影响。我估算了一下，我们中国的农业人口剩下3千万户的时候，就达到了一个相对稳定的状态。农业人口3千万户，一户算3.5或者是4个人，这就比较稳定了，因为收入跟城里人差不多了。

第三个因素，日本学者有一个研究，一个城市的机动车的半小时路程范围里农业水平比较高，离开了这半小时的路程就有问题。在我看来，这个因素是城乡一体化、城乡协调发展重要的约束因素，不考虑这个，意味着城市发展可能脱离了农业现代化的要求。按照这个分析，我们国家每1200平方公里需要一座城市，按照全国的总面积（胡焕庸线以东的面积，不包含青藏高原），需要3300多座城市，这是城市的总量，目前按照官方的说法，我们现在有600多座城市。

第四个因素，逆城市化人口。美国的城市是这样的，1个农业人口伴随9个农村人口，住在农村的不一定都搞农业，那9个大略算是逆城市化人口。我们中国怎么样确定中国数值？这是很费脑筋的一个问题，中国的逆城市化人口是不是也是1：9，或者是1：10？中国3千万户农业人口就比较稳定了，也按照1：9来算，再加上2.7亿户逆城市化人口？这当然不可能。我们不能搞一个1：10。我做了一番研究有这么一个判断，一个国家的恩格尔系数跟农村的总人口比较接近，恩格尔系数越低国民的创新力越强，恩格尔系数可能跟逆城市化总人口有关系，按照我的想法，未来中国的总人口15%左右是农村人口，其中包括逆城市化人口。

第五个因素，教育及学校设施因素。所有的公共设施里，农民流动还是不流动，第一位考虑的因素是能不能挣钱，第二位考虑的因素就是孩子上学问题。学校要建设好必须保持一个年级60个孩子，一个班30个孩子，要不然这个学校没法建设好。按照这样的原则算，全国必须有3万个大的居民点。

综合上述这些因素，我对未来中国城市即合理的未来中国人的居住点是这么一个判断：现有的这些大城市会适当地发展，保持300万多座，农村有一些大的居民点，一个居民点可以设计一个好的小学，300万个居民点按照每个居民点10户，总共3千万人，职业的农民要分散居住。300万户离这大的3万个居民点的距离都会在10公里以内，机动车在15分钟路程的范围里，孩子上学一般没有什么问题。这是我对未来城市的总的估计，我认为这个估计有利于农业的现代化，有利于社会稳定。

以上的估计虽然使用了一些数据，但还是一种定性的把握。大趋势把握好，即使数据比较粗糙，也要比趋势把握不准而数据精细更靠谱。

谁要进城？我只说一个结论，城市养老效果要好于农村，再不要说给农民留一块地养老，这是严重的自然经济思想。靠一亩、二亩耕地来养老，离“中国梦”实在太远。经济发展以后，底线的社会保障标准，也会远大于一亩、二亩地的收入。穷人也要进城才好。充分就业的人口及其家庭不应该贫穷。遇到就业障碍的人口，需要政府和社会帮助，而城市经济体中帮助穷人的成本更低。

谁不进城？专业农户不进城。专业农户不进城，就需要公共设施投入及公共服务支出，钱怎么来？根本不需要担心这点钱。现在对村庄建设的资助不完全是针对农民的。未来针对小型专业农户居民点建设的支持，要比针对几十万个村庄建设的支持，花钱少许多。

进什么样的城？这个数据算起来非常令人鼓舞，因为居住形态的变化我们有可能扩大消费15万亿。房地产市场怎么办？房地产市场不会萧条，因为我们要盖别墅了。关键是官方的政策怎么调整，我真希望同志们跟我一起呼吁，呼吁的结果就是让中国人的居住品质更好。假如我们按照日本的标准，一个独栋住宅200平米，建筑安装成本、装修成本1平米2万的话，我们要搞2.5亿栋的别墅，算下来投入，光建筑装修费用是1000万亿。关键是房地产的形态会发生变化，很有可能我们中国人将来也是把地切成一块一块地来卖，有可能不需要开发商，第一是需要有人买地，第二是钱不够要贷款需要银行，第三是需要建筑商。我们以后可能没有大的开发商只有大的建筑商，现在我们是只看见开发商，建筑商看不见。这个变化将来会让中国经济非常乐观。其他的一些改革也需要。